Architecte EPFL · Expert en immobilier institutionnel
Architecte EPFL, je travaille depuis plus de trente ans dans l'immobilier résidentiel institutionnel, de l'atelier d'architecture à la direction de fonds sous surveillance FINMA. Aujourd'hui, j'exerce mes responsabilités au sein de deux institutions lausannoises actives dans le logement, au croisement de l'architecture, de la maîtrise d'ouvrage et de la gouvernance.
Aujourd'hui
Mon travail se concentre sur le logement, sous différentes formes : quartiers durables, immeubles locatifs, résidences étudiantes. Les projets présentés ici illustrent une manière de décider et de construire qui s'est affinée au fil du temps et qui s'exprime aujourd'hui dans mes fonctions à Lausanne.
Approche
Un immeuble se conçoit pour plusieurs décennies ; le temps de l'investissement est celui des bénéficiaires de caisses de pension, pas celui d'un trimestre. Les bonnes décisions sont celles qui tiennent encore vingt ans plus tard, dans les comptes comme dans la vie quotidienne des locataires.
Du développement à l'exploitation, j'assume l'ensemble de la chaîne de valeur. La qualité de la maîtrise d'ouvrage est le maillon le moins visible du processus et pourtant le plus décisif pour le rendement à long terme.
L'immobilier institutionnel suisse gère l'argent des caisses de pension : celui des enseignants, des infirmières, des ouvriers. Cet argent ne nous appartient pas ; il nous est confié, avec une obligation morale de compétence et de transparence.
Chaque décision de développement, d'arbitrage ou de rénovation doit se justifier dans les rapports annuels et les comptes publiés. C'est là que se mesure la maîtrise d'ouvrage : dans la continuité entre les intentions, les plans et les chiffres.
Réduire l'architecture à une ligne de coût est une erreur récurrente. Les chiffres racontent une autre histoire : un projet pensé sur le long terme, avec des architectes de qualité rigoureusement pilotés, génère systématiquement un delta mesurable entre prix de revient et valeur vénale.
Sur l'ensemble des projets réalisés, ce delta n'a jamais été inférieur à 15%. Ce ne sont pas des projections, mais des comptes publiés : rapports annuels, bilans et actes notariés.
Les charges d'exploitation confirment ensuite ou infirment les choix retenus au développement. La norme calcule ; l'exploitation vérifie.
Convictions
Ce que certains considèrent comme une fin – le bâtiment livré – n'a jamais été pour moi qu'un moyen. L'essentiel se joue dans la qualité des décisions au moment où elles engagent durablement l'investisseur et le locataire.
I
Quand l'argent investi est celui des bénéficiaires LPP, la compétence n'est pas une option professionnelle, mais une exigence morale. Au bout de la chaîne, ce sont les locataires qui vivent avec chaque décision, bonne ou mauvaise.
Cet argent demande une maîtrise d'ouvrage à la hauteur de la confiance qu'il représente.
Vérifiable — rapports annuels FINMA, comptes SILL SA publiés
II
Un label énergétique qui ne tient pas compte de l'exploitation reste lettre morte, environnementale et financière. Des charges maîtrisées protègent le locataire et stabilisent le rendement : l'un ne va pas sans l'autre.
La solution retenue est toujours la plus pertinente pour le projet, non la seule que l'on maîtrise déjà.
Vérifiable — bilans énergétiques d'exploitation, certifications Minergie®
III
Aux Plaines‑du‑Loup, la SILL n'était qu'un investisseur parmi dix‑huit : coopératives d'habitants, caisses de pension, institutionnels, fondations. Chacun avait ses contraintes, son horizon et sa définition du bien commun.
Les intérêts de la SILL n'ont jamais été mis à défaut, pas plus que ceux des dix‑sept autres investisseurs.
Vérifiable — plan d'affectation PA1, Ville de Lausanne, 2016
IV
L'intérêt général prime, toujours. Ce principe n'est pas une posture mais la méthode la plus efficace pour faire aboutir des projets complexes.
Mettre son propre mandat en second plan, au service du projet, est la compétence la plus rare en maîtrise d'ouvrage.
V
La critique est à la portée de tous. La décision, elle, n'appartient qu'à celui qui en assume les conséquences dans la durée : coûts, délais, qualité d'usage.
Trente ans de projets laissent des traces : actes notariés, permis de construire, délais tenus, comptes publiés.
Vérifiable — comptes publics, rapports annuels, registre foncier
VI
Lorsque l'architecture est conduite avec exigence, le delta entre prix de revient et valeur vénale parle de lui‑même. Sur l'ensemble des projets réalisés, il n'a jamais été inférieur à 15%.
Les chiffres ont la politesse de parler d'eux‑mêmes.
Vérifiable — rapports annuels Realstone SA, bilans SILL SA
Parcours
Chaque étape a ajouté un maillon à la chaîne. Une construction délibérée de la valeur, de l'atelier d'architecture à la direction de fonds puis à la maîtrise d'ouvrage institutionnelle.
Codirecteur et responsable projets immobiliers
SILL SA · Fondation Maison Étudiants Lausanne (FMEL)
Direction de la maîtrise d'ouvrage sur deux mandats institutionnels en parallèle. Pour la SILL SA : environ 200 logements livrés en 2024, 33 appartements PPE aux Plaines‑du‑Loup et la gestion d'un parc existant de plus de 600 logements.
Pour la FMEL : maîtrise d'ouvrage d'un bâtiment de 486 chambres, 776 lits étudiants, ~75 MCHF — composante d'un développement Campus Santé de CHF 328M conduit avec l'État de Vaud.
Fondateur & Directeur
Next Level Real Estate Asset Management SA
Création de NL‑REAM SA le 4 mars 2018 — société de conseil immobilier institutionnel indépendante. Mandats de gestion de portefeuilles, structuration de sociétés immobilières et conseil en développement.
De 2018 à 2021, membre du conseil d'une fondation de placement immobilier. NL‑REAM SA a servi de cadre à ces mandats et reste le support de certaines méthodes et outils que je continue à développer.
Directeur
SILL SA — Société Immobilière Lausannoise pour le Logement
Direction opérationnelle d'une entité immobilière détenue par la Ville de Lausanne. Environ 230 MCHF investis en quatre ans dans des projets durables, dans le respect de la Loi sur les marchés publics.
Participation active à la procédure d'appel d'offres investisseurs du PPA1 des Plaines‑du‑Loup, qui a fédéré 18 investisseurs, coopératives, institutionnels et sociétés d'utilité publique.
Directeur — Direction de fonds de placement agréée FINMA
Realstone SA, Lausanne
Direction d'une société de fonds de placement immobilier agréée FINMA. Lancement et développement du Realstone Swiss Property (RSP), coté à la SIX Swiss Exchange en 2010, et du Realstone Development Fund (RDF). Actifs sous gestion : ~640 MCHF.
Projets de référence : Sébeillon (150 MCHF, 358 logements), Arsenaux Fribourg (76 MCHF, 234 logements), Résidence Azur Saint‑Sulpice (41 MCHF, 186 logements).
Responsable informatique
Scheuchzer SA — Entretien mécanisé des voies CFF
Responsable informatique dans un environnement industriel complexe. Ce passage a forgé le maillon IT de la chaîne : la capacité à concevoir et piloter des outils sur mesure sans dépendance externe.
IT & SystèmesArchitecte — Entreprise générale — Ingénieur de vente
Bureau Colomina · SD Construction · Clestra Hauserman
Conception architecturale, réalisation en entreprise générale et vente technique. Le stage chez Santiago Calatrava (Zurich, 1991–1992) a posé une conviction durable : une architecture de qualité n'est pas un surcoût, c'est un argument.
EPFL 1995Calatrava 1991
Domaines d'intervention
Développement & maîtrise d'ouvrage
De l'esquisse au permis de construire, j'assume la responsabilité complète du développement pour des propriétaires institutionnels et publics. Les équipes de mandataires sont constituées et pilotées en fonction d'un objectif clair : un projet que l'on pourra défendre dans la durée, techniquement et financièrement.
Finance & gestion de fonds
Direction de fonds immobiliers cotés et non cotés sous surveillance FINMA. Valorisation DCF, gestion de la dette et rédaction de rapports annuels font partie de la pratique quotidienne.
IT & intelligence artificielle
Développement et intégration d'outils numériques sur mesure pour la gestion immobilière : automatisation de processus, systèmes d'information, IA appliquée. L'objectif : garder la maîtrise des données et des décisions, sans plafond technique ni dépendance à des solutions opaques.
Chaque décision s'inscrit dans le cadre réglementaire en vigueur — FINMA, LMP, droit de la construction, droit des sociétés. Ce n'est pas une contrainte : c'est le socle.
Contact
Pierre Menoux, architecte EPFL, basé à Morges (Suisse). NL‑REAM SA a été fondée le 4 mars 2018 et intervient principalement en Romandie. Pour un échange professionnel ou pour en savoir plus sur les projets présentés, vous pouvez me joindre directement.